Betreiber in der WEG — wer haftet wofür?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Frage der Betreiberverantwortung für die Trinkwasserhygiene oft unklar — und damit verbunden auch die Frage, wer im Ernstfall haftet. Die Trinkwasserverordnung kennt den Betreiber als verantwortliche Person, aber die WEG ist eine besondere Rechtsform.
Die Grundregel für WEGs
Für Gemeinschaftsanlagen (zentrale Warmwasserbereitung, gemeinschaftliche Leitungen) ist die Eigentümergemeinschaft als Ganzes der Betreiber im Sinne der TrinkwV. Sie handelt durch den WEG-Verwalter oder durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Einzelne Eigentümer sind nur für ihre individuellen Wohnungsinstallationen verantwortlich.
Was muss die WEG sicherstellen?
- Regelmäßige Legionellenuntersuchungen an den vorgeschriebenen Entnahmestellen beauftragen
- Bei Maßnahmenwertüberschreitung unverzüglich eine Risikoabschätzung nach §51 TrinkwV in Auftrag geben
- Das Gesundheitsamt fristgerecht informieren (innerhalb von 72 Stunden)
- Empfohlene Maßnahmen durch Beschluss beauftragen und umsetzen
- Alle Maßnahmen dokumentieren und Unterlagen aufbewahren
- Eigentümer und Mieter angemessen informieren
Besonderheit: Welche Anlagen fallen unter die Pflicht?
Gemeinschaftsanlagen, die der Warmwasserversorgung mehrerer Wohneinheiten dienen und die Schwellenwerte der TrinkwV überschreiten (mehr als 400 Liter Warmwasserspeicher oder mehr als 3 Liter Inhalt in den Verteilleitungen), unterliegen der Untersuchungspflicht. Das betrifft in der Praxis fast alle Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserversorgung.
Wo WEGs häufig scheitern
Entscheidungswege in der WEG dauern oft zu lang
Ein Legionellenbefund erfordert unverzügliches Handeln — die WEG muss aber formal beschließen, wer beauftragt wird. Aus diesem Spannungsverhältnis entstehen häufig Fristverletzungen. Der WEG-Verwalter hat in der Regel Vollmacht für dringende Maßnahmen — nutzen Sie diese, und informieren Sie die Eigentümergemeinschaft parallel.
Zuständigkeiten zwischen Gemeinschaft und Sondereigentum
Legionellenuntersuchungen erfassen die Gemeinschaftsanlage bis zur Wohnungsübergabe. Für Installationen innerhalb der einzelnen Wohnungen sind grundsätzlich die jeweiligen Eigentümer bzw. Mieter verantwortlich. Wo genau die Grenze liegt, hängt von der konkreten Anlage ab — hier kann ich eine klare Einschätzung geben.
Interessenkonflikt bei der Sachverständigenauswahl
Häufig empfiehlt die beauftragte Sanitärfirma auch den Sachverständigen — ein klassischer Interessenkonflikt. Das Gesundheitsamt kann solche Gutachten ablehnen. Als ausschließlich gutachterlich tätiger Sachverständiger habe ich keine wirtschaftlichen Interessen an Folgeaufträgen.
Was der WEG-Verwalter konkret tun sollte
- Laborbericht sofort an alle Eigentümer weiterleiten
- Gesundheitsamt innerhalb von 72 Stunden informieren
- Unabhängigen Sachverständigen beauftragen (Vollmacht nutzen)
- Außerordentliche Eigentümerversammlung bei größeren Maßnahmen einberufen
- Alle Kommunikation schriftlich dokumentieren
- Versicherung über den Befund informieren
Haftung einzelner Eigentümer
Einzelne Eigentümer haften für Schäden, die durch Mängel in ihrem Sondereigentum entstehen. Für Gemeinschaftsanlagen haftet die Gemeinschaft — in der Praxis anteilig alle Eigentümer nach ihrem Miteigentumsanteil. Eine frühzeitige Regulierung ist daher im Interesse aller.
Häufige Fragen
Kann die WEG-Verwaltung die Risikoabschätzung ohne Beschluss beauftragen?
Was kostet eine Risikoabschätzung für ein typisches WEG-Objekt?
Müssen Mieter informiert werden?
Legionellenbefund in Ihrer WEG?
Ich helfe WEGs und Verwaltern, schnell und rechtssicher zu handeln — von der Beauftragung bis zur fertigen Risikoabschätzung und Behördenkommunikation.